Blog

A casa é da família há décadas. Todo mundo sabe de quem é cada parte. Mas, na matrícula do Registro de Imóveis, o dono continua sendo o pai, o avô ou a tia que faleceu há muitos anos.

Aí chega o dia em que alguém quer vender, financiar, dividir entre os irmãos ou simplesmente deixar tudo certo, e descobre que não consegue, porque o inventário nunca foi feito.

Se essa é a sua situação, a primeira boa notícia é que isso tem solução, quase sempre sem processo judicial. Neste guia, a equipe do Cartório Del Fiaco explica o que o atraso realmente custa, quais são os cenários possíveis e por onde começar.

Resposta rápida: não existe prazo que faça a família perder o direito à herança. A escritura de inventário e partilha pode ser lavrada a qualquer tempo (Resolução CNJ nº 35/2007, art. 31), inclusive para falecimentos ocorridos há décadas (art. 30). O custo do atraso é tributário: os estados costumam cobrar multa sobre o ITCMD. Desde agosto de 2026, a escritura não depende mais do pagamento prévio do imposto (Resolução CNJ nº 695/2026), que continua devido. Havendo acordo entre os herdeiros, o inventário é feito em cartório, por escritura pública, com assistência de advogado.

Primeiro: você não perdeu a herança

Este é o medo mais comum, e ele não tem fundamento.

Pela lei, a herança se transmite aos herdeiros no exato instante da morte (Código Civil, art. 1.784). Desde o dia do falecimento, ainda que ninguém tenha feito nada, os herdeiros já são donos em conjunto. O inventário não cria esse direito: ele organiza o que já é da família e produz o documento que permite mudar os nomes na matrícula, no Detran e no banco.

E não há prazo de caducidade. A Resolução do CNJ que disciplina o tema diz, com todas as letras, que a escritura de inventário e partilha pode ser lavrada a qualquer tempo (art. 31). A mesma norma deixa claro que a via do cartório vale inclusive para óbitos ocorridos antes de 2007, quando essa possibilidade foi criada (art. 30). Herança dos anos 1980 ou 1990 também pode ser resolvida aqui.

Se o falecimento é recente, comece pelo guia do que fazer no cartório após um falecimento.

O que realmente acontece quando o inventário fica para depois

Se ninguém perde o direito, o que se perde com a demora? Três coisas concretas.

1. Dinheiro, em forma de multa. O inventário deveria ser aberto em até dois meses do falecimento (CPC, art. 611). Após esse prazo, poderá haver incidência de multa sobre o ITCMD, conforme a legislação estadual aplicável. O percentual e as regras de cobrança variam de acordo com o estado competente para exigir o imposto, considerando a natureza e a localização dos bens. No caso de imóveis, a competência tributária é, em regra, do estado onde o bem está localizado, e não necessariamente daquele onde o falecido residia. Não existe um percentual de multa fixo nacional, sendo sua cobrança de responsabilidade da Fazenda Estadual, e não do cartório.

2. Uso do patrimônio. Enquanto o imóvel permanecer registrado em nome do falecido, sua venda, utilização como garantia ou realização de operações de financiamento podem enfrentar dificuldades jurídicas e registrais. Embora existam alternativas legais para negociar direitos hereditários ou, em determinadas situações, vender bens do espólio, a ausência de inventário e regularização da propriedade limita a livre disposição do patrimônio. Na prática, o imóvel continua existindo e pode ser utilizado pela família, mas sua negociação e transferência ficam mais complexas.

3. Complexidade. É um dos custos mais elevados e menos percebidos. Com o tempo, herdeiros também falecem, e seus direitos hereditários são transmitidos aos respectivos sucessores. Documentos se perdem, casamentos e divórcios acontecem, e novas sucessões podem precisar ser regularizadas. Assim, uma partilha que inicialmente envolvia três irmãos pode passar a envolver quinze pessoas em diferentes cidades, tornando o procedimento mais complexo e, muitas vezes, mais oneroso.

A conclusão prática: a demora nunca fecha a porta, mas estreita o corredor. Quanto antes começar, mais simples e barato será.

A mudança de agosto de 2026 que destrava herança antiga

Este é o ponto que muda o jogo para muitas famílias.

Até recentemente, a Resolução CNJ nº 35/2007 exigia, no art. 15, que o recolhimento dos tributos antecedesse a lavratura da escritura. Na prática, a família só conseguia ir ao cartório depois de pagar o ITCMD. E o imposto sobre um imóvel, acrescido de multa por anos de atraso, é justamente o que trava a maioria dos casos.

Em agosto de 2026, o Conselho Nacional de Justiça atendeu a um pedido do Colégio Notarial do Brasil e editou a Resolução CNJ nº 695/2026. O novo art. 15 diz que a escritura de inventário e partilha não depende mais da comprovação do pagamento prévio do ITCMD. No lugar do pagamento antecipado, funciona assim:

• os herdeiros, orientados pelo advogado, declaram na escritura que conhecem a obrigação tributária e como o imposto será apurado e pago;

• se o imposto ainda não tiver sido pago, o cartório comunica a lavratura à Fazenda estadual, que segue com a cobrança.

Dois esclarecimentos honestos, porque a notícia circulou de forma simplificada:

• O imposto continua devido. A mudança altera o momento **da cobrança, não a existência dela. Ninguém ficou isento de ITCMD.

• A escritura não é o fim do caminho. A resolução trata da lavratura da escritura no tabelionato. Para registrar a transferência na matrícula do imóvel, o Registro de Imóveis continua, em regra, exigindo a comprovação do recolhimento. Em Goiás, isso significa apresentar a certidão de regularidade do ITCD.

Ainda assim, o efeito prático é grande. A família consegue formalizar a partilha, definir quem fica com o quê, nomear o inventariante e organizar a venda que vai gerar o dinheiro do imposto, em vez de ficar parada esperando um valor que nunca aparece.

Sem dinheiro para o imposto? Dois caminhos

Vender um bem do espólio para pagar as despesas

Esta é uma regra pouco conhecida e muito útil para herança antiga. Desde a Resolução CNJ nº 571/2024, o inventariante pode ser autorizado, por escritura pública, a vender um bem da herança sem precisar de alvará judicial (Resolução CNJ nº 35/2007, art. 11-A). O dinheiro da venda é usado para pagar o imposto, os emolumentos, os honorários e as demais despesas do inventário.

Não é uma autorização ampla para vender o patrimônio herdado. A escritura precisa:

• vincular o preço da venda, no todo ou em parte, ao pagamento das despesas do inventário;

• mencionar as guias dos impostos de transmissão e seus valores;

• trazer a estimativa dos emolumentos de cartório e de registro.

As despesas devem ser quitadas em até um ano da venda, e a medida exige a concordância de todos e que não haja bloqueio judicial de bens dos herdeiros ou do cônjuge sobrevivente.

Na prática: um imóvel pode ser vendido para pagar o inventário de todos os outros.

Parcelar o imposto

Cada estado tem regras próprias para parcelar o ITCMD. Em Goiás, a Secretaria da Economia admite o parcelamento do ITCD em várias parcelas mensais. Confirme as condições atuais, porque elas podem mudar.

Identifique o seu cenário

Herança antiga quase sempre cai em um destes seis quadros.

1. Nunca houve inventário

É o caso mais comum. A pessoa faleceu, a família continuou usando os bens e ninguém formalizou nada.

Caminho: escritura pública de inventário e partilha, feita em tabelionato de notas, com a presença de todos os herdeiros (pessoalmente ou por procuração pública) e assistência de advogado. A escritura não depende de homologação judicial e já é título hábil para o Registro de Imóveis, o Detran, a Junta Comercial e os bancos (Res. CNJ nº 35/2007, art. 3º). O passo a passo completo está em inventário em cartório.

Se houver um único herdeiro, maior e capaz, com direito à totalidade, não há partilha: lavra-se escritura de inventário e adjudicação dos bens (art. 26).

2. Houve inventário, mas ficou um bem de fora

Acontece muito: o inventário foi feito há anos, e depois a família descobre um terreno, uma conta bancária esquecida ou um imóvel que ninguém declarou.

Caminho: sobrepartilha. E aqui está uma regra pouco conhecida: a sobrepartilha pode ser feita por escritura pública mesmo que o inventário original tenha sido judicial e já esteja encerrado, e mesmo que o herdeiro, hoje maior e capaz, fosse menor ou incapaz na época (Res. CNJ nº 35/2007, art. 25).

Ou seja, não é preciso reabrir o processo antigo. Vai-se ao cartório.

3. Uma morte puxou a outra

O avô faleceu, ninguém fez o inventário e, depois, o pai também faleceu. Agora são os netos que precisam resolver a situação.

O que é certo: cada falecimento representa uma transmissão sucessória própria, com a respectiva análise da incidência do ITCMD. Não é possível simplesmente ignorar uma das sucessões. Os direitos hereditários transmitidos pelo avô ao pai passam a integrar a herança deste último, respeitados os direitos dos demais herdeiros e eventuais meeiros.

É possível resolver tudo em uma única escritura? Sim. Existe a possibilidade de realizar o inventário cumulativo, permitindo que duas ou mais sucessões sejam formalizadas em uma única escritura pública.

No Cartório Del Fiaco, realizamos esse procedimento, desde que preenchidos os requisitos legais. Entretanto, cada situação precisa ser analisada previamente, juntamente com o advogado, para verificar a viabilidade do inventário cumulativo, os direitos dos herdeiros e os tributos incidentes sobre cada transmissão.

4. Um herdeiro também já morreu

Se um dos herdeiros faleceu depois do titular, quem entra no lugar dele são os seus próprios herdeiros. A partilha passa a envolver mais pessoas, e com frequência será preciso resolver também o inventário desse herdeiro.

É a razão número um para não deixar o tempo passar.

5. Não há bens, mas há dívidas

Nem toda herança tem patrimônio. Às vezes a família precisa apenas provar que não há bens a partilhar, para se defender de cobranças ou instruir outro procedimento.

Caminho: é admitido o inventário negativo por escritura pública (Res. CNJ nº 35/2007, art. 28).

E vale saber: a existência de credores do espólio não impede o inventário extrajudicial (art. 27). Dívida do falecido não bloqueia a regularização.

6. O falecido comprou o imóvel e nunca escriturou

Às vezes o problema é duplo: o imóvel nem estava no nome do falecido. Ele comprou por contrato, pagou tudo e nunca fez a escritura, e na matrícula o dono continua sendo o vendedor.

É possível fazer o inventário nessa situação? Sim. Mesmo que o imóvel não esteja registrado em nome do falecido, os direitos decorrentes da compra podem integrar a herança e ser incluídos no inventário.

Entretanto, o inventário, por si só, não garante a regularização da propriedade. Dependendo do caso, poderá ser necessária a adjudicação compulsória extrajudicial, após o inventário e a partilha dos direitos aquisitivos, ou mediante requerimento em favor do espólio, observados os requisitos legais.

Atenção: a adjudicação compulsória não substitui o inventário nem pode ser utilizada para ignorar a transmissão hereditária e as obrigações tributárias correspondentes.

Por isso, cada situação deve ser analisada previamente, a fim de identificar a sequência adequada dos procedimentos e garantir a regularização do imóvel com segurança jurídica.

Quando o cartório resolve e quando é preciso ir à Justiça

Duas observações que economizam tempo:

• A escolha do tabelionato é livre. No inventário, não se aplicam as regras de competência do CPC (Res. CNJ nº 35/2007, art. 1º). Quando o ato é praticado pelo E-Notariado, valem também as regras próprias de competência dos atos digitais, que devem ser verificadas caso a caso. Veja posso escolher qualquer cartório para meu ato digital?

• Advogado é obrigatório na escritura, e pode ser um só para toda a família.

"Quero vender minha parte agora". Dá?

Dá, e o instrumento certo é a cessão de direitos hereditários.

Enquanto o inventário não termina, nenhum herdeiro é dono de um bem específico: cada um tem uma fração ideal sobre o conjunto da herança. O que se pode transferir, portanto, é esse direito.

O que a lei exige (Código Civil, arts. 1.793 a 1.795):

• a cessão deve ser feita por escritura pública;

• é ineficaz ceder um bem considerado isoladamente: não se vende "a casa", cede-se a fração na herança;

• os outros herdeiros têm preferência, tanto por tanto: se um coerdeiro quiser comprar nas mesmas condições, ele tem prioridade sobre um estranho;

• o coerdeiro que não foi avisado da cessão pode, depositando o preço, ficar com a quota cedida, no prazo de 180 dias.

Do lado de quem compra, há uma regra útil: o cessionário de direitos hereditários pode promover o inventário extrajudicial, mesmo tendo adquirido apenas parte do acervo, desde que todos os herdeiros estejam presentes e de acordo (Res. CNJ nº 35/2007, art. 16).

E o alerta de sempre: exija a cadeia documental completa e confira a matrícula antes de pagar qualquer sinal. Veja as certidões que revelam se um imóvel é seguro para comprar.

Usucapião não é atalho para pular o inventário

Esta confusão é frequente e cara: "como está tudo no nome do meu pai e eu moro aqui há 30 anos, posso pedir usucapião e resolver".

Não é assim. Usucapião serve para quem possui um imóvel sem ter título de propriedade, geralmente porque comprou de forma informal. Herdeiro é outra coisa: ele já é dono desde o falecimento, por força da lei.

Tentar usar a usucapião para contornar o inventário (e, com ele, o ITCMD) não funciona. O Código Nacional de Normas exige que o requerente justifique por que não foi possível escriturar o negócio, justamente para impedir que a usucapião seja usada como burla aos impostos de transmissão (Prov. CNJ nº 149/2023, art. 410, § 2º). O resultado costuma ser a recusa do procedimento, depois de tempo e dinheiro gastos.

Se você quer entender quando a usucapião de fato é o caminho certo, veja nosso guia sobre usucapião extrajudicial.

O que levar na primeira conversa

Não precisa estar tudo completo para dar o primeiro passo. A lista completa de documentos do inventário está no nosso guia de inventário em cartório. Em herança antiga, três itens merecem atenção especial:

Com a certidão de óbito, também é feita a consulta obrigatória ao RCTO, a central nacional de testamentos. Vale consultar ainda a CESDI, que mostra se o falecido já foi parte em alguma escritura de inventário, partilha, separação ou divórcio. Em herança antiga, é comum descobrir que uma parte já havia sido resolvida.

Herdeiros espalhados pelo Brasil ou no exterior

Em herança antiga, é quase regra que os herdeiros não morem mais na mesma cidade. Isso não impede nada.

• Quem não puder comparecer pode ser representado por procuração pública com poderes especiais. Se a pessoa está longe, a procuração pode ser feita online, pelo E-Notariado, com videoconferência e assinatura digital.

• Quem mora fora do Brasil encontra o caminho completo em Brasileiros no exterior.

Atenção a um erro comum: a procuração que o falecido deixou em vida não tem mais validade, pois o mandato se extingue automaticamente com a morte (Código Civil, art. 682, II). A procuração necessária e útil para o inventário extrajudicial é aquela outorgada pelos herdeiros vivos e pelo cônjuge meeiro a quem vai representá-los no ato, caso não possam comparecer pessoalmente ao cartório.

Perguntas frequentes

Meu pai morreu há 20 anos e nunca fizemos inventário. Ainda dá?
A escritura pública de inventário e partilha pode ser lavrada a qualquer tempo (Resolução CNJ nº 35/2007, art. 31), e a via do cartório é perfeitamente válida inclusive para falecimentos ocorridos antes de 2007 (art. 30). O principal ponto de atenção em inventários tardios é a multa pelo atraso na abertura, que incide sobre o imposto de transmissão (ITCMD). Aqui no Cartório Del Fiaco, nós analisamos toda a documentação e ajudamos o seu advogado no passo a passo para regularizar esses bens da forma mais rápida possível.

Qual é a multa por inventário atrasado?
Não existe um valor único nacional, pois a multa é fixada pela Fazenda de cada estado e calculada sobre o valor do ITCD (imposto de transmissão). Aqui em Goiás, o prazo para abrir o procedimento sem penalidades é de 60 dias após o falecimento. Se esse prazo passar, a Secretaria de Economia aplica uma multa de 10% (para atrasos de até 120 dias) ou de 20% (para atrasos superiores a 120 dias) sobre o valor do imposto devido.

É verdade que não precisa mais pagar o ITCMD antes da escritura?
Sim, para a escritura. Desde a Resolução CNJ nº 695/2026, a lavratura não depende da prova do pagamento prévio: os herdeiros declaram ciência da obrigação na escritura, e o cartório comunica a Fazenda. O imposto continua devido e, para registrar a transferência do imóvel na matrícula, a comprovação do pagamento em regra continua sendo exigida.

Não temos dinheiro para pagar o imposto. Dá para vender um imóvel da herança para isso?
Sim. O inventariante pode ser autorizado, por escritura pública e sem alvará judicial, a vender um bem do espólio para pagar o imposto e as demais despesas do inventário (Res. CNJ nº 35/2007, art. 11-A). A escritura precisa vincular o dinheiro da venda a essas despesas, e todos os herdeiros precisam estar de acordo.

O inventário já foi feito, mas ficou um imóvel de fora. Precisa reabrir o processo?
Não necessariamente. Cabe sobrepartilha por escritura pública, ainda que o inventário original tenha sido judicial e já esteja encerrado (Res. CNJ nº 35/2007, art. 25).

Meu avô e meu pai morreram sem inventário. Dá para fazer tudo de uma vez?
Sim, é possível. Cada falecimento representa uma transmissão própria de bens, o que significa que haverá a apuração e o pagamento de dois impostos (ITCD) distintos. No entanto, no que diz respeito ao procedimento, aqui no Cartório Del Fiaco nós realizamos a cumulação de inventários na via extrajudicial, permitindo resolver ambos os falecimentos em uma única escritura pública, desde que preenchidos os requisitos legais.

Um dos herdeiros não quer resolver. O que fazer?
Se houver recusa ou conflito real, o caminho é a via judicial.

Posso vender minha parte antes de terminar o inventário?
Sim, por cessão de direitos hereditários, feita por escritura pública. Não se vende um bem específico, e sim a sua fração na herança. Os outros herdeiros têm preferência, nas mesmas condições (Código Civil, arts. 1.793 a 1.795).

O falecido deixou dívidas. Isso impede o inventário em cartório?
Não. A existência de credores do espólio não impede o inventário e partilha por escritura pública (Res. CNJ nº 35/2007, art. 27). As dívidas são pagas com o patrimônio da herança, até o limite dela.

Posso fazer usucapião do imóvel do meu pai em vez de inventário?
Não. Usucapião é para quem possui sem ser dono. Herdeiro já é dono desde o falecimento. Usar a usucapião para contornar o inventário e o imposto não é aceito e costuma resultar na recusa do procedimento (Prov. CNJ nº 149/2023, art. 410, § 2º).

Conclusão

Herança antiga não é um problema sem saída. É um problema que só piora parado.

Guarde o essencial:

• ninguém perde a herança pelo tempo;

• a escritura pode ser feita a qualquer momento;

• o custo do atraso é tributário, não fatal;

• desde agosto de 2026, o imposto não precisa mais ser pago antes da escritura;

• e, se faltar dinheiro, um bem da própria herança pode ser vendido para pagar as despesas.

Se na sua família existe um imóvel que "ainda está no nome de quem já morreu", o próximo passo é simples: reúna a certidão de óbito e a matrícula atualizada e leve o caso para uma conversa com o Tabelionato de Notas do Cartório Del Fiaco. Agende seu atendimento: a gente explica qual é o caminho do seu caso antes de qualquer compromisso.

E, se você quer evitar que seus filhos passem por isso no futuro, conheça a doação com reserva de usufruto