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Existe uma casa assim em quase toda família brasileira. Aquela que o avô comprou com um recibo escrito à mão. O terreno que foi ocupado há trinta anos, cercado, construído, virou lar e nunca teve escritura. O lote adquirido de alguém que faleceu, desapareceu ou não chegou a formalizar a transferência.

Você mora no imóvel, cuida dele, paga impostos e construiu sua vida ali. Mas, no registro, o imóvel ainda pode estar em nome de outra pessoa ou sequer possuir matrícula individualizada. E essa falta de regularização pode dificultar a venda, o financiamento, a constituição de garantia e até a organização do patrimônio da família.

A usucapião pode ser uma alternativa jurídica para regularizar situações como essas. E, desde a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, passou a existir também a possibilidade de buscar o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis, quando preenchidos os requisitos legais.

Este guia explica, em linguagem simples, o que é a usucapião, quais são as principais modalidades, como funciona o procedimento extrajudicial, quais documentos podem ser necessários e o que acontece quando existe oposição ao pedido.

O que é usucapião, em palavras simples

Usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade pelo exercício da posse durante o período e nas condições estabelecidos pela lei.

Para que a usucapião seja reconhecida, não basta apenas morar ou utilizar um imóvel durante muitos anos. É necessário verificar a modalidade aplicável e comprovar os requisitos correspondentes, que podem envolver o tempo de posse, suas características, a destinação do imóvel, a inexistência de oposição e outras circunstâncias previstas em lei.

A usucapião é considerada uma forma originária de aquisição da propriedade. Isso significa que a aquisição não decorre de uma transmissão convencional realizada pelo antigo proprietário, mas do preenchimento dos requisitos legais da própria usucapião.

O que mudou: da Justiça para o cartório

O Código de Processo Civil de 2015 incluiu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos e passou a admitir o reconhecimento extrajudicial da usucapião, processado diretamente perante o Registro de Imóveis competente.

Atualmente, as regras nacionais do procedimento estão consolidadas no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, Foro Extrajudicial, instituído pelo Provimento CNJ nº 149/2023.

A via extrajudicial é uma faculdade do interessado. Assim, é possível optar pelo procedimento judicial ou extrajudicial, conforme as características do caso.

Inclusive, em determinadas situações, quem já possui procedimento judicial pode solicitar a suspensão pelo prazo previsto na regulamentação ou desistir da via judicial para buscar o reconhecimento extrajudicial, podendo aproveitar provas produzidas anteriormente, conforme as regras aplicáveis.

Quem pode pedir: as modalidades e os prazos

Não existe uma única modalidade de usucapião. Cada espécie possui requisitos próprios, e a identificação correta da modalidade é fundamental para a análise do caso.

Usucapião extraordinária

Prazo: 15 anos

Não exige justo título nem comprovação de boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 10 anos quando o possuidor estabelecer no imóvel sua moradia habitual ou nele realizar obras ou serviços de caráter produtivo, observados os demais requisitos legais.

Usucapião ordinária

Prazo: 10 anos

Exige justo título e boa-fé. Em determinadas hipóteses, o prazo pode ser reduzido para 5 anos quando o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com registro posteriormente cancelado, e o possuidor nele tiver estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico, conforme previsto em lei.

Usucapião especial urbana

Prazo: 5 anos

Destina-se ao imóvel urbano de até 250 m² utilizado para moradia própria ou de sua família, desde que preenchidos os demais requisitos legais, inclusive a inexistência de propriedade de outro imóvel urbano ou rural pelo possuidor.

Usucapião especial rural

Prazo: 5 anos

Aplica-se a área rural de até 50 hectares, desde que atendidos os requisitos legais, incluindo a utilização da área para moradia e para o trabalho do possuidor ou de sua família e a inexistência de outro imóvel de propriedade do requerente.

Usucapião familiar

Prazo: 2 anos

É uma modalidade específica prevista para determinadas situações envolvendo imóvel urbano de até 250 m², cuja propriedade seja dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que tenha abandonado o lar. O possuidor deve exercer posse direta, exclusiva e sem oposição, utilizando o imóvel para sua moradia ou de sua família, além de cumprir os demais requisitos legais.

Posse de antecessores

Em determinadas modalidades, o período de posse de antecessores pode ser somado ao do atual possuidor, desde que estejam presentes os requisitos legais para essa soma e seja possível comprovar a continuidade da posse.

Por isso, documentos antigos, contratos, recibos, comprovantes de pagamento, contas e outros elementos que demonstrem a história da posse podem ser importantes para a análise do caso.

Os requisitos que sustentam qualquer pedido

Posse mansa, pacífica e ininterrupta

A posse deve ser exercida de maneira contínua e sem oposição incompatível com o reconhecimento da usucapião, observadas as características da modalidade pretendida.

A existência de uma discussão ou de uma medida judicial relacionada ao imóvel não deve ser analisada de forma isolada: seus efeitos sobre a posse e sobre a possibilidade de reconhecimento da usucapião dependem das circunstâncias concretas do caso.

Ânimo de dono

O possuidor deve exercer a posse com comportamento compatível com o de quem se considera titular do imóvel.

Por isso, situações em que a ocupação decorre exclusivamente de uma relação que reconhece o direito de outra pessoa, como uma locação, comodato ou mera permissão de uso, não caracterizam, por si só, posse com ânimo de dono.

Em situações específicas, porém, a natureza da posse pode ser discutida e deve ser analisada de acordo com os fatos e as provas existentes.

Tempo

O período exigido depende da modalidade de usucapião escolhida.

A comprovação pode ser feita por diferentes elementos, como documentos antigos, contas de água e energia, comprovantes de IPTU ou outros tributos, recibos, contratos, notas fiscais, fotografias, declarações e outros documentos capazes de demonstrar a continuidade e as características da posse.

A ata notarial também é um importante instrumento de documentação dos fatos relacionados à posse.

O que não pode ser usucapido

Bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião.

A Constituição Federal impede expressamente a aquisição de imóveis públicos por usucapião, e a regulamentação do procedimento extrajudicial também não admite o reconhecimento de usucapião de bens públicos.

Já outras situações, como imóvel ocupado mediante contrato, permissão ou outra relação jurídica, ou imóvel que esteja envolvido em disputa, exigem análise específica para verificar se estão presentes os requisitos da modalidade de usucapião pretendida.

A ata notarial: um dos documentos centrais do procedimento

A ata notarial é um dos documentos utilizados na usucapião extrajudicial e é lavrada pelo Tabelião de Notas competente.

Nela são documentados fatos, documentos e circunstâncias relacionados à posse, incluindo informações como a descrição do imóvel, suas características, o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores, a forma de aquisição da posse, a modalidade de usucapião pretendida e outras informações relevantes para a instrução do procedimento.

É importante entender que a ata notarial não é um título de propriedade. Ela serve para documentar e instruir o pedido de reconhecimento extrajudicial, que será analisado pelo Registro de Imóveis.

Alguns pontos que fazem diferença na prática:

• O tabelião pode realizar diligências no imóvel, quando necessário à lavratura da ata notarial.

• A ata não pode se basear apenas nas declarações do requerente. Podem ser utilizados documentos, imagens, arquivos eletrônicos, depoimentos de testemunhas, vizinhos/confrontantes e outros elementos que contribuam para documentar os fatos.

• A ata notarial não reconhece a propriedade. O reconhecimento extrajudicial da usucapião é realizado pelo Registro de Imóveis, após a análise do procedimento e dos requisitos legais.

• Pode ser apresentada mais de uma ata notarial, inclusive atas complementares ou escrituras declaratórias, conforme as necessidades de instrução do caso.

• A ata notarial para fins de usucapião deve ser lavrada pelo Tabelião de Notas do município onde estiver localizado o imóvel ou onde estiver localizada a maior parte dele.

Passo a passo do procedimento

1. Reúna a documentação e procure orientação jurídica

O requerente deve ser representado por advogado ou defensor público no procedimento extrajudicial.

O profissional avaliará a situação do imóvel, identificará a modalidade de usucapião aplicável e orientará quanto à documentação necessária.

2. Lavre a ata notarial

A ata é lavrada pelo Tabelião de Notas competente e reúne informações e elementos relacionados à posse e ao imóvel.

3. Providencie a planta e o memorial descritivo

Quando exigidos, a planta e o memorial descritivo devem ser elaborados e assinados por profissional legalmente habilitado, com a respectiva comprovação de responsabilidade técnica e as assinaturas exigidas pela legislação.

Há hipóteses específicas de dispensa da planta e do memorial, como determinadas situações envolvendo unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído.

4. Protocole o requerimento no Registro de Imóveis

O requerimento, acompanhado da ata notarial e dos demais documentos necessários, é apresentado ao Registro de Imóveis competente, que autuará e analisará o procedimento.

5. Notificações

São realizadas notificações aos titulares de direitos, confrontantes e ocupantes que não tenham manifestado anuência, para que possam se manifestar dentro do prazo legal.

Existem situações específicas em que determinadas notificações podem ser dispensadas.

6. Ciência aos entes públicos

A União, o Estado, o Distrito Federal ou o Município, conforme o caso, são cientificados para que possam se manifestar sobre o pedido.

A ausência de manifestação do Poder Público, por si só, não impede o prosseguimento do procedimento, observadas as regras aplicáveis.

7. Edital

Também pode ser necessária a publicação de edital para dar ciência a terceiros eventualmente interessados, que poderão apresentar manifestação no prazo previsto na regulamentação.

8. Análise e decisão

Estando a documentação em ordem e não havendo impedimento ao reconhecimento extrajudicial, o oficial de Registro de Imóveis poderá deferir o pedido e efetuar o registro da usucapião.

Conforme a situação do imóvel, poderá ser aberta nova matrícula ou realizado o ato correspondente na matrícula existente.

E se ninguém responder? E se alguém discordar?

Quando o silêncio pode ser interpretado como concordância

Nas notificações previstas na regulamentação, o silêncio do notificado durante o prazo legal pode ser interpretado como concordância ao pedido, desde que observados os requisitos e as formalidades do procedimento.

Por isso, o fato de o titular do imóvel ou um confrontante não responder não significa, automaticamente, que o procedimento será encerrado.

E se houver impugnação?

A impugnação deve ser analisada conforme o seu conteúdo e fundamento.

Nos casos previstos na legislação, o oficial de Registro de Imóveis poderá promover tentativa de conciliação ou mediação. Persistindo uma impugnação que impeça o reconhecimento pela via extrajudicial, o procedimento poderá ser encaminhado para a via judicial, observadas as regras da Lei de Registros Públicos.

A rejeição do pedido extrajudicial também não impede o interessado de buscar o reconhecimento da usucapião pela via judicial.

Quanto custa (e por que não se paga ITBI)

Os custos da usucapião extrajudicial não são representados por um único valor. Os emolumentos dos atos notariais e registrais seguem a legislação e a tabela de emolumentos aplicável, considerando as características e o valor do imóvel.

Além dos emolumentos relativos aos atos praticados pelo Tabelionato de Notas e pelo Registro de Imóveis, podem existir outras despesas relacionadas ao procedimento, como honorários advocatícios, elaboração de planta e memorial descritivo, certidões, notificações e publicação de edital, conforme o caso.

Quanto ao ITBI, a usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade. Por isso, o Registro de Imóveis não exige o pagamento de ITBI como condição para o registro da aquisição por usucapião.

Usucapião ou adjudicação compulsória?

Nem toda situação de imóvel sem escritura deve ser resolvida por usucapião.

Se existe um negócio jurídico de compra e venda, o preço foi quitado e o problema está relacionado à impossibilidade de formalizar a transferência da propriedade, pode ser necessário avaliar se a adjudicação compulsória é o procedimento adequado.

Já nos casos em que existe uma situação de posse prolongada e estão presentes os requisitos legais da usucapião, essa modalidade poderá ser analisada como alternativa para regularização.

Por isso, antes de escolher o procedimento, é importante analisar os documentos e a história do imóvel.

Mora longe do imóvel? Como funciona?

O procedimento de usucapião extrajudicial é realizado perante os serviços competentes em razão da localização do imóvel.

Isso não significa, necessariamente, que todas as providências precisem ser realizadas presencialmente pelo requerente. A possibilidade de representação, envio de documentos e realização de determinados atos dependerá das características do caso e das regras aplicáveis a cada ato.

Por isso, quem mora em outra cidade, estado ou até mesmo no exterior deve buscar orientação previamente para verificar quais providências poderão ser realizadas por representante e quais exigirão comparecimento pessoal.

Perguntas frequentes

Preciso de advogado?
Sim. No procedimento extrajudicial, o requerente deve estar representado por advogado ou defensor público.

Quanto tempo demora?
Não existe um prazo único para todos os procedimentos.

O tempo depende, entre outros fatores, da qualidade da documentação apresentada, da necessidade de notificações, de eventuais diligências, manifestações de interessados, exigências e da existência ou não de impugnação.

Por isso, o ideal é que a situação seja analisada individualmente, com os documentos do imóvel em mãos.

Posso usucapir imóvel que possui ônus ou gravame?
A existência de ônus real ou gravame na matrícula não impede, por si só, o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Entretanto, os efeitos da usucapião sobre o ônus ou gravame devem ser analisados conforme a natureza da restrição e as regras aplicáveis ao caso.

E se o imóvel for rural?
Além dos requisitos próprios da modalidade de usucapião, o registro do reconhecimento extrajudicial de imóvel rural exige documentos específicos, como o recibo de inscrição no Cadastro Ambiental Rural (CAR), o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) quitado e a certificação do INCRA, conforme o caso e a legislação aplicável.

Meu imóvel não tem matrícula. Isso impede a usucapião?
Não necessariamente.

O procedimento pode abranger imóvel que não esteja matriculado ou transcrito, desde que sejam atendidos os requisitos legais e seja possível identificar adequadamente a área objeto do pedido.

O reconhecimento poderá resultar na abertura de nova matrícula, conforme a situação do imóvel.

Terreno da prefeitura pode ser usucapido?
Não. Bens públicos estão fora, sem exceção.

Conclusão

A usucapião pode ser um importante instrumento para regularizar imóveis cuja situação de posse se consolidou ao longo dos anos, mas que ainda não possuem a propriedade formalmente registrada em nome de quem exerce a posse.

A possibilidade de reconhecimento pela via extrajudicial tornou o procedimento uma alternativa para situações que atendam aos requisitos legais e estejam adequadamente documentadas.

Mais do que obter um documento, regularizar a propriedade significa dar segurança jurídica ao patrimônio e facilitar sua utilização em futuros negócios, como venda, financiamento ou constituição de garantia, conforme o caso.

Se você possui um imóvel nessa situação, o primeiro passo é reunir os documentos e informações disponíveis e buscar orientação para identificar a modalidade de usucapião adequada e verificar a documentação necessária.

Fale com a equipe do Cartório Del Fiaco e entenda como conduzir o seu caso com segurança e orientação adequada.