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Você encontrou o imóvel. O preço cabe no orçamento, a localização é boa e o vendedor tem pressa para fechar. É justamente nesse momento, antes do sinal, antes do contrato e antes de qualquer assinatura, que se decide se a compra vai ser a realização de um sonho ou o começo de um problema de anos.

A boa notícia é que quase todos os riscos de uma compra imobiliária deixam rastro no papel. Dívidas, penhoras, processos, bloqueios judiciais e construções irregulares costumam aparecer em certidões que qualquer comprador pode pedir. O difícil não é conseguir os documentos. O difícil é saber quais pedir e o que cada um significa.

Neste guia, a equipe do Cartório Del Fiaco explica, em linguagem simples, quais certidões conferir antes de comprar um imóvel, onde tirar cada uma, como reconhecer os sinais de alerta e o que mudou nas regras em 2026.

Resposta rápida: antes de comprar um imóvel, confira:

1. a certidão atualizada da matrícula, no Registro de Imóveis;

2. as certidões pessoais do vendedor e do cônjuge: ações cíveis, execuções fiscais, Justiça Federal, Justiça do Trabalho e protesto;

3. a situação de IPTU e condomínio, dívidas que acompanham o imóvel;

4. a regularidade da construção: habite-se e averbação na matrícula.

Na escritura, o tabelião ainda consulta obrigatoriamente a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB).

Por que conferir antes do sinal, e não só na hora da escritura

Muita gente acredita que "o cartório confere tudo na hora da escritura". Em parte, é verdade: o tabelião verifica documentos obrigatórios e faz consultas antes de lavrar o ato.

Mas pense na ordem dos acontecimentos. Na maioria das compras, o sinal é pago e o contrato particular é assinado semanas antes da escritura. Se um problema aparecer, seu dinheiro já está na mão do vendedor, e desfazer o negócio pode significar conflitos ou até processo judicial.

Por isso, o momento certo de investigar é antes de assumir qualquer compromisso. No mercado, essa investigação prévia se chama due diligence imobiliária. Na prática, é uma pergunta simples: este imóvel e este vendedor estão livres de riscos que possam cair sobre mim?

O que a lei já protege e o que ela não resolve sozinha

Desde 2015, o Brasil adota o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula (Lei nº 13.097/2015, art. 54). A ideia é proteger quem compra de boa-fé.

Se certos fatos não estiverem anotados na matrícula do imóvel, eles não podem ser usados contra o comprador. Esses fatos são:

• ações judiciais sobre o imóvel;

• penhoras e execuções;

• indisponibilidades e restrições;

• desde 2024, qualquer constrição judicial sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do dono.

A Lei nº 14.382/2022 reforçou essa lógica: para a validade do negócio e para que sua boa-fé seja reconhecida, não se exigem certidões de distribuidores judiciais.

Então basta olhar a matrícula? Não é bem assim, por três motivos:

1. A própria lei tem exceções. A falência do vendedor e as aquisições que não dependem de registro, como a usucapião, ficam fora da proteção.

2. Algumas dívidas acompanham o imóvel, como IPTU e condomínio, independentemente de estarem na matrícula.

3. Estar protegido não é o mesmo que estar livre de problema. Mesmo que você vença uma disputa judicial no final, ela custa tempo, dinheiro e

tranquilidade. As certidões servem para evitar o conflito, não só para ganhá-lo.

Resumindo: a matrícula é o coração da análise, e as certidões pessoais do vendedor são o seu seguro.

1. A matrícula atualizada: o documento-rei

A matrícula é o "RG" do imóvel. Fica no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região e conta toda a história do bem: quem é o dono, como ele comprou, se o imóvel foi dado em garantia, se há penhora, usufruto, ação judicial ou bloqueio.

Nenhum outro documento substitui a matrícula. Contrato particular, recibo, IPTU no nome do vendedor ou "escritura antiga guardada na gaveta" não provam propriedade. No Brasil, o dono é quem está registrado.

Inteiro teor ou situação jurídica: qual pedir

Desde a Lei nº 14.382/2022, o Registro de Imóveis emite dois tipos principais de certidão:

Os prazos contam a partir do pagamento dos emolumentos.

Para comprar, prefira o inteiro teor. A história completa importa. É nela que você vê se as vendas anteriores foram regulares, se houve herança sem inventário no caminho ou se uma hipoteca foi de fato cancelada.

As duas certidões podem ser pedidas diretamente no Registro de Imóveis ou pela central eletrônica nacional dos registradores.

Como ler a matrícula: os sinais de alerta

Os atos aparecem numerados: R. para registros e Av. para averbações. Leia do fim para o começo e procure:

Atenção ao imóvel que mudou de cartório de registro

Em cidades que crescem, é comum criar um novo Cartório de Registro de Imóveis e redistribuir bairros. Enquanto a matrícula não for aberta no cartório novo, os atos continuam sendo lançados no cartório de origem. O CNJ reforçou isso em 2026 para as ordens de indisponibilidade (Provimento nº 217/2026).

Dica prática: antes de pedir a certidão, confirme em qual cartório a matrícula está de fato aberta. Não basta saber qual cartório atende o bairro hoje.

Por que pedir a certidão perto da assinatura

Em 2026, as ordens judiciais de penhora, arresto e outras constrições passaram a chegar aos Registros de Imóveis por um sistema eletrônico nacional e obrigatório, o Constrijud (Provimento CNJ nº 224/2026). Na prática, a matrícula tende a refletir cada vez mais rápido o que acontece nos processos.

Por isso, uma certidão de dois meses atrás pode não mostrar o que aconteceu ontem. Para a escritura, a certidão de ônus reais precisa ter sido expedida há no máximo 30 dias (Decreto nº 93.240/1986). Para a sua análise antes do sinal, o ideal é pedir uma nova assim que o negócio ficar sério.

2. Certidões do vendedor (e do cônjuge)

Por que investigar a pessoa, e não só o imóvel? Porque dívidas do vendedor podem, em certas situações, alcançar o bem vendido. É a chamada fraude à execução (CPC, art. 792).

Pela orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 375), a fraude à execução depende do registro da penhora do bem ou da prova de má-fé de quem comprou. As certidões pessoais negativas, mencionadas na escritura, são a sua melhor prova de que agiu com cuidado. E, se alguma vier positiva, você descobre antes de pagar.

Estado civil e capacidade

• Certidão de casamento ou de nascimento atualizada do vendedor, emitida pelo Registro Civil.

  • Mostra se ele é casado, divorciado ou viúvo, e qual é o regime de bens.

  • Pessoa casada precisa da autorização do cônjuge para vender imóvel, exceto no regime da separação absoluta (Código Civil, art. 647, I).

  • Se o vendedor vive em união estável, o tabelião verifica a situação e orienta sobre a participação do companheiro.

• Certidão de interdições e curatelas, no Registro Civil competente do domicílio do vendedor. Confirma que ele pode praticar atos da vida civil sem restrição.

Ações judiciais e dívidas

Peça as certidões referentes ao domicílio do vendedor e ao local do imóvel, em nome dele e do cônjuge:

• Justiça Estadual: distribuidor cível e de execuções fiscais.

• Justiça Federal: distribuidor cível e de execuções fiscais federais.

• Justiça do Trabalho: certidão de ações trabalhistas e a CNDT (Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas), emitida gratuitamente pelo site do TST.

Certidão positiva não significa "não compre". Significa "investigue". Uma ação de cobrança pequena, contra um vendedor com patrimônio de sobra, é muito diferente de uma execução que pode deixá-lo insolvente. Nesses casos, peça a certidão de objeto e pé do processo e avalie com seu advogado ou com o tabelião.

Protesto: como ler a certidão depois das novas regras de 2026

A certidão dos tabelionatos de protesto mostra dívidas protestadas: cheques, boletos, títulos, contratos. Ela pode ser pedida nos tabelionatos de protesto da cidade do vendedor, e a CENPROT, a central nacional dos tabeliães de protesto, permite consulta pela internet.

Em agosto de 2026, o CNJ padronizou as respostas (Provimento nº 253/2026). A certidão passa a trazer um de três resultados:

Os sistemas têm 90 dias, a partir de agosto, para se adaptar. Por isso, você ainda pode encontrar certidões no formato antigo até o fim da implantação.

Vendedor empresa, sócio ou empresário

Se o vendedor é uma empresa, ou um empresário individual, peça também a certidão de falência e recuperação judicial. A proteção da matrícula não se aplica às vendas que a lei considera ineficazes perante a massa falida (Lei nº 11.101/2005, arts. 129 e 130). Confira também, no contrato social e nas alterações, quem tem poderes para vender em nome da empresa.

Vendedor representado por procurador

Quando alguém assina em nome do dono, peça uma certidão atualizada da procuração ao cartório que a lavrou. Procuração pode ser revogada e perde a validade com a morte de quem a deu (Código Civil, art. 682, II). Uma procuração antiga, sem certidão recente, é um dos golpes mais comuns do mercado imobiliário. Se o próprio vendedor mora longe, ele pode fazer uma procuração pública online, com validade jurídica e verificação de identidade por videoconferência.

Indisponibilidade de bens (CNIB)

A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens reúne as ordens judiciais e administrativas que bloqueiam o patrimônio de uma pessoa em todo o país.

• O tabelião é obrigado a consultála antes da escritura e a registrar o resultado no ato.

• Se houver ordem de indisponibilidade, a escritura pode até ser lavrada, mas você será formalmente avisado, e o registro da compra corre sério risco de ser negado.

• A consulta do interessado sobre o próprio nome é gratuita. Antes do sinal, peça ao vendedor que mostre a consulta dele. Quem não tem nada a esconder não vai se incomodar.

3. As dívidas que acompanham o imóvel

Algumas dívidas não são da pessoa, são do imóvel. Elas passam para quem compra, e é por isso que merecem atenção especial.

IPTU e taxas municipais

Pelo Código Tributário Nacional (art. 130), os impostos e taxas ligados ao imóvel passam para o comprador, salvo quando a escritura traz a prova de quitação.

Traduzindo: a certidão negativa de débitos municipais, mencionada na escritura, protege você. Sem ela, um IPTU atrasado de anos pode virar problema seu. Essa certidão é emitida pela prefeitura do município do imóvel.

Condomínio

O comprador de apartamento ou de casa em condomínio responde pelas dívidas condominiais deixadas pelo antigo dono, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345).

Pela lei, a declaração de quitação feita pelo vendedor na escritura é aceita como prova (Lei nº 7.433/1985, art. 2º, §2º). Mas, se a declaração for falsa, quem terá de cobrar o vendedor depois é você. A prudência recomenda uma declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora.

Imóvel rural

Na compra de imóvel rural entram documentos próprios:

• o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, do INCRA);

• a certidão negativa do ITR;

• o CAR (Cadastro Ambiental Rural);

• em alguns casos, o georreferenciamento.

Cada situação tem particularidades, e vale a orientação do tabelião desde o início.

4. A construção existe no papel?

Um dos problemas mais comuns é a casa pronta, com gente morando há anos, enquanto a matrícula ainda descreve só um "terreno". É a construção não averbada.

Parece detalhe, mas não é. Construção fora da matrícula pode:

• impedir o financiamento bancário;

• gerar divergência de área;

• deixar para o comprador o custo e o trabalho da regularização, com a exigência do habite-se da prefeitura e a averbação no Registro de Imóveis (LRP, art. 167, II, 4).

Compare sempre o que você vê com o que está escrito na matrícula: área construída, número de pavimentos, piscina, edícula. Se não bate, a regularização deve ser feita pelo vendedor, antes da venda, ou entrar de forma clara no preço e no contrato.

Comprando na planta

No imóvel na planta, a matrícula que importa é a do empreendimento. A construtora só pode vender unidades depois de registrar a incorporação no Registro de Imóveis (Lei nº 4.591/1964, art. 32). Se a incorporação não aparece na matrícula, pare e peça explicações antes de assinar qualquer compromisso.

Checklist completo das certidões

O que a lei exige × o que a prudência recomenda

Essa distinção quase nunca é explicada com clareza, e é ela que evita tanto a burocracia desnecessária quanto o risco escondido.

As certidões da segunda coluna não são exigidas para a validade do negócio, mas são elas que mostram se o vendedor pode arrastar o imóvel para um problema. Custam pouco perto do valor que protegem.

O papel do tabelião: consultor, não despachante

O tabelião não é um carimbador de papéis. Pela lei, ele é um profissional do Direito dotado de fé pública (Lei nº 8.935/1994, art. 3º), aprovado em concurso público e imparcial entre comprador e vendedor.

Na prática, isso significa:

• Conferir identidade, capacidade e poderes de quem assina, além das certidões obrigatórias e do ITBI.

• Consultar a CNIB e registrar o resultado na escritura.

• Registrar na escritura as certidões apresentadas. Isso transforma sua cautela em prova documental de boa-fé.

• Orientar quando algo aparece. Uma hipoteca, por exemplo, pode ser quitada com parte do preço, com o cancelamento garantido no mesmo movimento. O tabelião ajuda a estruturar o negócio para que o risco não fique com você.

Um lembrete importante: a escritura ainda não transfere a propriedade. A transferência só acontece com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Entenda as duas etapas no nosso guia sobre escritura de compra e venda de imóvel.

Quanto antes o tabelião entra, mais útil ele é. Levar a matrícula e as certidões para uma conversa antes do sinal é a forma mais barata de segurança jurídica que existe.

Comprando à distância

Hoje, a maioria das certidões é emitida eletronicamente, e a própria escritura pode ser feita 100% online pelo E-Notariado, com videoconferência e assinatura digital.

Para o ato eletrônico, a lei define qual cartório pode atender:

o tabelião da cidade do imóvel ou o do domicílio do comprador;

• se imóvel e comprador estão no mesmo estado, qualquer tabelionato daquele estado (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 302).

Na escritura presencial, a escolha do cartório é livre. Veja os detalhes em Posso escolher qualquer cartório para meu ato digital? e em Comprar ou vender imóvel à distância.

Se você mora fora do Brasil, também pode resolver tudo sem viajar. Entenda como em Brasileiros no exterior.

Perguntas frequentes

Quais certidões são obrigatórias por lei para fazer a escritura?
Para lavrar a escritura, a lei exige:

o comprovante de pagamento do ITBI;

• as certidões fiscais do imóvel;

• a certidão de propriedade e de ônus reais, expedida pelo Registro de Imóveis há no máximo 30 dias.

O tabelião também consulta obrigatoriamente a CNIB. As demais certidões são recomendadas, não obrigatórias.

Se a lei dispensou as certidões de ações judiciais, por que tirar?
Porque a dispensa protege a validade do negócio, não o seu sossego. As certidões mostram riscos que ainda não chegaram à matrícula, como uma execução capaz de levar o vendedor à insolvência. Mencionadas na escritura, elas também reforçam a prova da sua boa-fé.

Por quanto tempo vale a certidão da matrícula?
Para a escritura, a certidão de ônus reais deve ter no máximo 30 dias. Para a sua análise, quanto mais recente, melhor: com o Constrijud, as ordens judiciais chegam cada vez mais rápido à matrícula.

Apareceu uma penhora ou hipoteca na matrícula. Devo desistir?
Não necessariamente. Hipotecas e alienações fiduciárias costumam ser resolvidas com a quitação da dívida e o cancelamento no Registro de Imóveis, muitas vezes usando parte do próprio preço. Penhoras exigem análise do processo. O importante é não pagar sinal antes de ter um caminho claro e documentado para o cancelamento.

O que significa "consta com sustação judicial precária" na certidão de protesto?
Significa que existe um protesto contra o vendedor, mas ele foi suspenso por uma decisão judicial provisória, que ainda pode mudar. Para quem compra, o resultado deve ser tratado como positivo: há uma dívida em discussão.

O vendedor diz que o condomínio está em dia. Basta a palavra dele?
Pela lei, a declaração do vendedor na escritura é aceita. Mas, como a dívida de condomínio passa para o comprador, o mais seguro é exigir uma declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora.

Vou financiar. O banco já não faz toda essa análise?
O banco analisa o imóvel e o vendedor para proteger a garantia dele. A análise bancária não substitui a sua, principalmente em pontos como condomínio, construção e dívidas pessoais do vendedor.

Nos financiamentos, o contrato do banco costuma ter força de escritura pública (Lei nº 9.514/1997, art. 38). Mesmo assim, o cuidado com as certidões continua sendo seu.

O vendedor só tem contrato de gaveta. Posso comprar?
Quem só tem contrato de gaveta não é dono registrado, e comprar dele é assumir o problema. O caminho seguro é o vendedor regularizar primeiro, por meio de adjudicação compulsória ou de usucapião extrajudicial, conforme o caso, e só então vender.

Posso resolver tudo sem ir ao cartório?
Sim, na maioria dos casos. As certidões são emitidas pela internet, e a escritura pode ser feita pelo E-Notariado, respeitadas as regras sobre qual cartório pode atender o ato eletrônico.

Conclusão

Comprar um imóvel com segurança não depende de sorte nem de confiar na palavra de alguém. Depende de olhar os papéis certos, na hora certa: antes do sinal.

A matrícula conta a história do imóvel. As certidões do vendedor revelam o que ainda não chegou até ela. IPTU e condomínio mostram as dívidas que viriam junto.

E a conferência da construção evita que o sonho da casa própria venha acompanhado de uma regularização que não era sua.

Se você está prestes a fechar negócio, faça como os compradores mais bem orientados: leve a matrícula e as certidões para uma conversa com o tabelião antes de assinar qualquer compromisso. Fale com a equipe do Cartório Del Fiaco ou agende seu atendimento online.